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Con una fiduciaria maggiori certezze alle vendite di immobili

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20 Settembre 2018
Tempo di lettura: 3 min
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  • La società fiduciaria nasce alla fine degli anni ’30

  • Si può definire ancora utile?

Il ricorso al mandato fiduciario può garantire il buon esito delle compravendite dal ripensamento di una delle parti coinvolte nella delicata transizione tra il preliminare e l’atto definitivo

La società fiduciaria è nata nel 1939 con l’emanazione della sua legge regolatrice, la n.1962. Ma oggi la sua funzione può considerarsi esaurita?
 Se pensiamo che il mandato fiduciario, strumento principe della società fiduciaria, è nato contestualmente all’emanazione delle leggi razziali del regime fascista potremmo ritenere di sì.

Tuttavia, se, invece, ci fermiamo a pensare ai possibili ruoli che la società fiduciaria può svolgere nell’attuale panorama economico e finanziario la risposta è indubbiamente no! Non intendo riferirmi alla classica situazione di intestazione fiduciaria delle partecipazioni societarie o dei rapporti bancari, situazioni che seppur molto utili sono ormai conosciute dagli addetti ai lavori, ma a fattispecie per cui l’utilizzo della società fiduciaria costituisce una novità.

Esempio

Nel seguito rappresento una fattispecie in cui la fiduciaria ha svolto una funzione di garanzia in una operazione per essa inusuale quale una compravendita immobiliare.
Un imprenditore edile, che chiameremo Signor Mario, si trova nella necessità di avere un finanziamento per proseguire i lavori in alcuni cantieri.

Purtroppo riscontrando una certa difficoltà a ottenere finanziamenti dal mondo bancario, il Signor Mario decide di vendere alcune sue proprietà immobiliari, alcune anche prestigiose.

Avendo una certa urgenza nel reperire la liquidità necessaria, il prezzo di cessione di ciascun immobile risulta essere inferiore rispetto ai valori di mercato.
Tale decisione provoca decisamente un certo interessamento sul mercato.

Il Signor Giovanni manifesta un concreto interesse all’acquisto dell’immobile più prestigioso del Signor Mario tant’è che viene redatta una bozza di contratto preliminare. 
Il Signor Giovanni, però, venuto a conoscenza delle motivazioni che hanno indotto il Signor Mario a mettere in vendita una parte del proprio patrimonio immobiliare viene assalito da un dubbio: se il Signor Mario, dopo aver sottoscritto il contratto preliminare, riesce ad ottenere, tramite ulteriori cessioni o anche tramite una banca, la liquidità necessaria per la sua azienda, egli avrebbe ugualmente interesse a sottoscrivere il contratto definitivo? L’obbligo di cui all’articolo 1385 del codice civile della caparra confirmatoria è un fattore che potrebbe far desistere la parte promittente venditrice dalla stipulazione del rogito?

L’interesse principale del Signor Giovanni è quello di avere l’immobile e non il doppio della caparra confirmatoria.
Il Signor Giovanni, assistito dal suo legale, ha ritenuto opportuno inserire nel contratto preliminare una clausola con cui sottopone la validità di detto contratto all’obbligo della parte promittente venditrice di conferire un mandato irrevocabile ex articolo 1723 del codice civile a una società fiduciaria, affinché la stessa una volta realizzate le condizioni sospensive di carattere urbanistico catastale, provveda alla sottoscrizione del contratto definitivo di acquisto dell’immobile.

Procura che viene conferita dal Signor Mario nello stesso giorno della sottoscrizione del contratto preliminare e che attribuisce alla società fiduciaria il potere di sottoscrivere l’atto pubblico di vendita dopo aver verificato il venir meno delle condizioni sospensive.

Cosicché, la fiduciaria, in ottemperanza alla procura ricevuta, dovrà provvedere a nominare un architetto con il compito di verificare se si siano realizzate le condizioni di carattere urbanistico catastale e, in caso di riscontro positivo, sottoscrivere il rogito.

In questa fattispecie la fiduciaria svolge un ruolo di garanzia a tutela delle parti contrattuali.
 Questa stessa funzione può essere svolta anche con il conferimento della procura a una persona fisica? Sicuramente, ma con tutti i problemi che può comportare il coinvolgimento di una persona fisica e che non si riscontrano nel conferimento della procura a una società fiduciaria autorizzata all’esercizio della propria attività dal Ministero dello Sviluppo Economico nonché iscritta all’Albo di cui all’articolo 106 del Testo Unico Bancario.

(A cura di Elio Macchia)

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