Build-to-rent: un porto sicuro (nel mattone) per generare reddito?

“Il build-to-rent (Btr) è un nuovo modo di concepire lo sviluppo immobiliare che è destinato a rivoluzionare gli investimenti residenziali in Europa e in Italia. Il potenziale del build-to-rent risiede nel suo approccio “purpose-driven” al settore immobiliare: le unità abitative non vengono più vendute a singoli acquirenti privati, ma continuano a generare valore e profitto nel tempo per l’investitore tramite il pagamento di un unico canone di affitto da parte del gestore dell’asset”. 

A parlare è Andrea Colombo (in foto), ceo e co-founder di Tulou, serviced living operator italiano che promuove e gestisce soluzioni residenziali innovative, che intervistato da We Wealth, ha parlato di una nuova opportunità di investimento del mondo real estate.

Colombo, con il build-to-rent nasce una nuova categoria di investimento immobiliare: di cosa si tratta e a chi si rivolge? 

Agli occhi dei grandi investitori internazionali non solo è considerato come una diversificazione di portafoglio, ma anche come un porto sicuro per produrre reddito in modo sostenibile, fornendo oltretutto accesso diretto a un’ampia base di clienti per up-selling di altri servizi non strettamente legati all’affitto. Inoltre, il build-to-rent è altamente difensivo in termini di flussi di cassa e offre chiare opportunità per creare abitazioni a basse o nulle emissioni di carbonio (net carbon zero building) e per costruire comunità di residenti guidate dal rispetto di criteri Esg.
Tenendo presente la forte domanda di alloggi e il costante aumento dei prezzi degli immobili in Italia, il build-to-rent può essere un’ottima soluzione per studenti, giovani professionisti e famiglie che non sono in grado di acquistare una casa. L’accesso così problematico alla proprietà della casa continua infatti a essere fonte di ansia e disuguaglianza in tutto il mondo. A tal fine, immaginiamo il build-to-rent come una soluzione trasformativa a valore aggiunto che è in grado di offrire ai residenti un senso di sicurezza, stabilità e comunità persino superiore all’abitazione di proprietà.

Che ruolo ha il build-to-rent all’interno del settore immobiliare italiano e quali sono le attese di crescita dei prossimi anni? 

Il build-to-rent è un fenomeno globale emerso quando i mercati immobiliari europei si sono istituzionalizzati a causa della mancanza di offerta di alloggi. Secondo una nuova ricerca della British property federation (Bpf) e Savills, si prevede che l’offerta di Btr aumenterà di cinque volte fino a costituire 380mila unità, con il settore che raggiungerà una dimensione di mercato pari a 170 miliardi di sterline nel solo Regno Unito. 

Il mercato immobiliare italiano, nonostante la crescente domanda nelle aree metropolitane, soffre di una carenza di prodotti disponibili a causa dell’eccessiva frammentazione dell’offerta e di una quasi totale assenza di immobili indipendenti da adibire a tale scopo, oltre che per difficoltà legali e fiscali nell’implementazione del modello. 

Come si stanno muovendo i protagonisti del settore? 

Con l’avvio di importanti iniziative di sviluppo urbano e rigenerazione (soprattutto nell’area milanese) i prossimi anni mostreranno una forte crescita in questo segmento di mercato e porteranno un forte impulso ai progetti build-to-rent.
Importanti fondi value-add, sviluppatori e investment manager come Barings (che ha scelto Tulou come gestore di un immobile a Milano), Hines e Patrizia hanno già acquisito asset e si sono assicurati la partecipazione a progetti critici. Barings, ad esempio, sta pianificando di investire quasi 1 miliardo di dollari in Btr in Italia, Regno Unito e Germania. Allo stesso modo, Cbre ha recentemente acquisito un asset Btr in Cascina Merlata/Milano. Hines ha intrapreso iniziative di student-housing attraverso Aparto. Patrizia è entrata nel mercato italiano degli alloggi per studenti con un investimento di 70 milioni di euro nell’acquisto a termine di un programma di alloggi per studenti (Ppsa) di nuova costruzione a Torino. 

 

Quanto rende questa forma alternativa di investimento rispetto alle altre? 

Nel segmento multifamily e, in particolare, nel build-to-rent, le case sono costruite e progettate per essere affittate e non vendute a privati. Tali iniziative, quindi, tengono conto non solo delle esigenze degli utenti finali, ma anche di quelle degli operatori, che sono preposti alla gestione dell’immobile, e degli investitori, che puntano al massimo ritorno possibile sull’investimento. In Europa, il settore residenziale mostra buoni rendimenti e livelli di rischio inferiori rispetto ad altre asset class. Gli sviluppi di build-to-rent offrono agli investitori, in aggiunta, un ottimo profilo risk-adjusted per un lungo periodo di tempo tanto che i tassi di capitalizzazione su immobili con questa destinazione (ossia il rendimento atteso del capitale, tenuto conto del livello di rischio al quale il medesimo è esposto, ndr) sono scesi anche sotto il 3% in nord Europa (prima dell’aumento dei tassi che rimette molto in discussione, non solo nel Btr), a riprova della solidità di questo tipo di investimento. 

Ad esempio, contrariamente ai portafogli Prs (ossia, il private rented sector, ndr) geograficamente dispersi, il modello Btr consente agli investitori di ridurre i costi di gestione e sbloccare le economie di scala avendo tutte le unità abitative sotto lo stesso tetto.
Rispetto al build-to-sell e ad altre forme di investimento, gli investitori possono progettare asset Btr adatti alle loro strategie in termini di posizione, tipo di abitazione e servizi. In tal senso, il built-to-rent offre agli investitori la flessibilità di assegnare anche alcune unità per locazioni a breve termine per aumentare la redditività dell’edificio ed evitare turnover e sfitto. Il Btr, in senso molto esteso, incorpora anche le soluzioni di co-living, che offrono alloggi e micro-alloggi per una maggiore varietà di gruppi demografici. 

In Italia, quali sono le città con maggiori potenzialità di sviluppo? 

Milano è nota per il suo mercato degli affitti: l’elevata domanda e la carenza di alloggi hanno esercitato un’enorme pressione sugli affitti nella città più dinamica d’Italia. Nel 2019 Sigest già prevedeva una carenza di alloggi a Milano nei 4 anni successivi. Oggi, quella realtà è finalmente arrivata nonostante le conseguenze pandemiche.
Milano ospita uno dei più alti numeri di proprietari di case nell’Ue, anche se negli ultimi anni c’è stato un passaggio significativo verso soluzioni in affitto a causa dei prezzi elevati delle case e delle persone che cercano sempre più flessibilità nell’abitare. Oggi è estremamente difficile per uno studente/giovane professionista trasferirsi comodamente a Milano. 

A causa della forte domanda, della mancanza di opzioni flessibili e della bassa qualità del prodotto, il mercato disfunzionale degli affitti di Milano rappresenta una grande opportunità per iniziative build-to-rent, in particolare per il multifamily che offre servizi in stile hospitality come palestre, conciergerie, co-working ecc all’interno di un unico canone di affitto. Gli immobili che soddisfano questi criteri offrono un’opportunità senza pari per gli investitori che guardano a Milano, una città che sta già raccogliendo i frutti di vari progetti di rigenerazione urbana. 

A Milano, infatti, gli investitori continuano a mostrare interesse per i segmenti built-to-rent (Btr) e private rented sector (Prs), nonostante l’aumento dei costi di costruzione e del costo del finanziamento: il Dils Research Team prevede l’ingresso nel mercato di circa 7.800 alloggi in Btr, suggerendo l’emergere di un mercato ad alto potenziale. Il proseguimento degli incentivi fiscali sulle ristrutturazioni, l’estensione quasi completata della metropolitana e i Giochi Olimpici del 2026 contribuiranno probabilmente a sostenere le valutazioni nel medio termine (Ubs, 2022), nonostante l’aumento dei costi di costruzione e di finanziamento. 

Rischi e opportunità di questa nuova asset class di investimento immobiliare

Il rapporto bilaterale tra l’investitore e il singolo gestore dell’intero asset (al contrario di un rapporto multilaterale con più acquirenti) si traduce in un risparmio di tempo nello sviluppo, in un prodotto finale unitario e in un minore rischio commerciale. Tutte le unità hanno design, materiali e qualità molto simili efficientando così in maniera significativa la pianta di piano a beneficio del numero di unità abitative. 

Per quanto riguarda la componente di rischio di uno sviluppo di Btr, è opportuno sottolineare che gli investitori non ricevono ritorni immediati, come nei frazionamenti tradizionali grazie alla vendita su carta degli appartamenti, e che il denaro potrebbe essere restare investito per un periodo di tempo più lungo. 

Un altro elemento di incertezza è legato alla quota parte di canone di affitto relativo ai servizi forniti: spazi e servizi condivisi, infatti, generano spese operative che devono necessariamente essere addebitate all’inquilino per raggiungere gli obiettivi finanziari. 

In ultimo, non dimentichiamoci che il Btr ha anche un impatto rilevante sulla qualità di vita degli inquilini e quindi, di conseguenza, sul quartiere e sulla città: gli sviluppi Btr promuovono la mobilità sociale all’interno dell’edificio, favorendo l’integrazione nel quartiere, e offrono una sensazione di sicurezza, cura dell’edificio grazie alla manutenzione centralizzata e più trasparenza contrattuale.