Le recenti vicende che hanno interessato il settore bancario minacciano di creare una crisi anche nel mercato immobiliare. Gli investitori del real estate più esperti sanno però che esistono importanti differenze tra i gli asset immobiliari quotati e quelli privati. Tali peculiarità potrebbero consentire ai primi di superare meglio il periodo di crisi e di trarre importanti vantaggi dalla crisi del sistema bancario. Ne parliamo con Greg Kuhl, Portfolio Manager di Janus Henderson Investors.
Gli effetti della crisi delle banche sul real estate
Nelle ultime settimane, operatori e investitori hanno osservato l’impatto di una tra le più severe politiche dei tassi adottate dalla Banca Centrale Americana, la quali ha portato a un elevato livello di stress sistema bancario. “Finora – spiega l’esperto – abbiamo visto il secondo e il terzo fallimento bancario più grande nella storia degli Stati Uniti e, dall’altra parte dell’Oceano, la fine di Credit Suisse, un’istituzione bancaria globale con 165 anni di storia. Solo il tempo potrà rilevare se questi fallimenti bancari siano stati il risultato di eventi isolati o se abbiano segnato la fine di un ciclo del credit. ma l’aspettativa attuale del nostro team punta a una minore disponibilità di credito e a spread creditizi più ampi nel breve e medio termine”.
Questa situazione potrebbe comportare effetti negativi sul mercato del real estate commerciale. Il 90% degli immobili di questo segmento, infatti, appartiene a società private che fanno largo affidamento a prestiti e mutui per finanziare la propria attività. Per questo motivo, il costo e la disponibilità del credito sono fattori cruciali per la salute generale di questo settore “Nei prossimi mesi – prosegue l’esperto – ci aspettiamo che lo stress sul segmento del real estate commerciale aumenti, per due ordini di ragione entrambi attinenti ai meccanismi del credito. In primis, i finanziamenti esistenti potrebbero andare in default a causa di fattori tecnici o operativi, portando potenzialmente all’interruzione dei pagamenti degli interessi e alla vendita forzata degli asset. In secondo luogo è probabile che i nuovi finanziamenti siano erogati a condizione più aspre per i proprietari di immobili, con effetti negativi sul numero e sui volumi delle transazioni”.
Asset immobiliari, (molta) attenzione alle differenze
Tuttavia, non tutte le tipologie di investimento immobiliare sono uguali e non tutte risentono allo stesso modo delle circostanze appena descritte. “Riteniamo che sia fondamentale evidenziare anche alcune differenze molto importanti tra i fondi di investimento immobiliare quotati (o REIT) e quelli non quotati (REIT di private equity)”, spiega Khul. Tali differenze sono estremamente rilevanti per gli investitori immobiliari, per almeno quattro motivi.
- Per prima cosa, i REIT quotati ricorrono in maniera inferiore all’indebitamento, circa il 50% in meno. Cosa significa questo? “Con una leva finanziaria complessiva più bassa e una minore esposizione al rifinanziamento del debito, i REIT quotati presentino in genere un rischio relativamente inferiore rispetto al real estate privato”, spiega l’esperto di Janus Henderson.
- In secondo luogo “qualsiasi crisi futura del settore immobiliare commerciale sarà probabilmente legata al segmento degli uffici: Tale settore, infatti è pesantemente influenzato dalle nuove dinamiche che regolano il mercato del lavoro post Covid-19. dinamiche che regolano il mercato del lavoro. Negli Stati Uniti, ad esempio, A tre anni dall’inizio della pandemia, la quota di lavoratori che si recano in ufficio rimane al 50% dei livelli pre-Covid. Questo dato non fa ben sperare per i futuri livelli di occupazione e di affitto, man mano che i contratti di locazione arrivano a scadenza e gli affittuari di locali aziendali rivalutano la spesa immobiliare, soprattutto in un contesto economico più debole. “Tuttavia – spiega il fund manager – gli uffici rappresentano il mero 6% della capitalizzazione di mercato dei REIT statunitensi e l’esposizione verso questa asset class può essere regolata dai gestori attivi nel real estate pubblico, che sono in grado di reagire alle mutevoli condizioni di mercato e trarne vantaggio.
- Una terza ragione è che i REIT quotati possono sfruttare molteplici canali di accesso al capitale rispetto alle loro controparti private. “Di regola – spiega l’esperto – i proprietari di asset immobiliari sia quotati che non possono finanziarsi tanto sui mercati dei prestiti bancari tanto grazie al ricorso a titoli garantiti da ipoteca commerciale. Oltre a ciò, i REIT quotati possono anche emettere obbligazioni negoziate su un mercato pubblico. Ancora, nei mercati del debito non garantito, i fondi immobiliari quotati vengono generalmente considerati come emittenti investment grade. Infine. I REIT quotati possono anche procurarsi il capitale tramite offerte pubbliche overnight sul mercato azionario, al contrario delle società immobiliari private che hanno un processo di raccolta del capitale più complesso e lento.
- Infine, l’ultimo motivo è il già analizzato ritardo tra le valutazioni del settore immobiliare privato rispetto a quello quotato: Il real estate pubblico viene valutato circa 250 volte l’anno, ossia in ogni giorno di apertura dei mercati azionari. Al contrario, il mercato immobiliare non quotato è sottoposto ad un numero di valutazioni comprese tra le quattro e le dodici volte l’anno. Inoltre, i gestori hanno discrezionalità riguardo alle valutazioni dichiarate. “Se è possibile che il flusso di notizie in futuro sia dominato dal calo dei valori immobiliari e dalla “sofferenza” degli immobili ad uso commerciale – spiega Khul – gli investitori devono tenere presente che, essendo il 90% di essi detenuti da società private, la maggior parte di quelle notizie riguarderà i valori riportati dai gestori privati. È inoltre fondamentale ricordare che, diversamente dal real estate privato, il corrispondente settore pubblico era già stato ampiamente rivalutato nel corso del 2022. I valori dichiarati per il privato tendono a seguire quelli del real estate pubblico con un certo ritardo – e i mercati pubblici hanno già sperimentato ciò che probabilmente subiranno le società immobiliari private”.
In conclusione
Secondo l’esperto di Janus Henderson, sebbene la volatilità continuerà a permanere nel prossimo futuro, “coloro che investono nei REIT quotati dovrebbero trarre conforto dal fatto che i essi si presentano ben posizionati per affrontare un periodo di condizioni di finanziamento più rigide. Grazie alla leva finanziaria relativamente bassa e all’accesso più ampio al capitale, crediamo che i REIT quotati possano trovarsi in condizione di approfittare delle vendite di asset in difficoltà da parte delle loro controparti private”, conclude Khul.
