Edifici green: la rivoluzione del mercato immobiliare

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La crescente attenzione nei confronti dei fattori Esg passa anche dal mercato immobiliare, con l’incremento della domanda di edifici green e sostenibili da parte di occupanti, investitori e società coinvolte nella valutazione degli immobili
“Circa il 97% degli edifici commerciali di oggi non sosterrà la transizione verso le emissioni nette zero nella loro forma attuale”. Lo affermano Kim Politzer, Director of research european real estate, e Aymeric de Sérésin, Country head – director pan European real estate di Fidelity International, secondo cui il mercato immobiliare europeo dovrà inevitabilmente intraprendere un processo di adattamento volto a porre la sostenibilità al centro dell'intera progettazione di nuovi edifici. Il rischio è infatti che gli immobili che non riusciranno a tenere il passo con gli standard green sempre più richiesti dal mercato potranno essere soggetti al cosiddetto 'brown discount', ovvero un declassamento capace di riflettersi sui prezzi di vendita e di locazione, con conseguenze negative per proprietari e investitori.

Edifici green e architettura sostenibile, che cosa si intende


Pur non esistendo ad oggi una definizione universale di architettura sostenibile, gli esperti concordano su una serie di pratiche e un particolare approccio ai progetti immobiliari che mirano a ridurre al minimo le conseguenze negative dell'attività edilizia sull'ambiente, sia a breve che a lungo termine. Un modo di progettare che, inoltre, potrebbe contribuire al benessere della società, oltre che dell'ambiente. Secondo l'International union of architects, l'architettura può infatti “contribuire a sviluppare comunità sostenibili e alla qualità della vita. Tuttavia, quanto costruiamo è anche parte delle sfide di oggi, come il maggiore consumo di energia e delle risorse naturali e la produzione di rifiuti. Inoltre, il nostro modo di costruire può esacerbare le ineguaglianze sociali e intaccare la salute”.
Le imprese del settore che vogliono perseguire queste finalità devono quindi tenere conto di diversi aspetti: dall'utilizzo responsabile delle risorse al ricorso a tecnologie non inquinanti. La consapevolezza degli impatti che questo genere di attività può produrre sull'ambiente ha portato alla stesura di diversi protocolli e sistemi di certificazione, tra cui la norma ISO 21930:2007 (Sustainability in building construction), il Building Research Establishment Environmental Assessment Method (Breeam), il Green building council's Leadership in enviromental design (Leed) negli Usa e il Code for sustainable homes nel Regno Unito.

Chi sono i protagonisti?


L'impulso al cambiamento, secondo Politzer e de Sérésin, è arrivato da tre attori coinvolti: residenti, investitori e soggetti coinvolti nella valutazione degli immobili. Per i primi, la domanda per edifici cui è assegnato un buon punteggio di sostenibilità cresce man mano che gli standard del settore vengono stabiliti. Oltre alle richieste più tradizionali come energia, acqua e uso dei rifiuti, il Covid-19 ha intensificato la domanda di attributi relativi alla salute (come una buona qualità dell'aria e ventilazione, l'accesso senza contatto, i servizi sanitari come palestre e spazi aperti e le strutture per facilitare la riduzione del traffico pendolare come parcheggi per biciclette e docce). Così “gli edifici sprovvisti di tali accorgimenti potrebbero sperimentare un indebolimento della domanda, una minore crescita nel volume di affitti e un calo dei relativi canoni”, aggiungono gli esperti.
Anche tra gli investitori, l'attenzione nei confronti dei fondi immobiliari classificati ai sensi dell'articolo 8 o dell'articolo 9 del Regolamento sull'informativa sulla finanza sostenibile (Sfdr) dell'Ue è cresciuta. “L'approccio più semplice è quello di acquistare edifici già certificati, creando un 'green premium' (che porta a valutare maggiormente gli immobili di qualità, più duraturi nel tempo e efficientati dal punto di vista energetico, ndr) o un 'brown discount' maggiori”.
Infine, anche “le principali società coinvolte nella valutazione degli immobili stanno ora reclutando esperti Esg e potrebbero iniziare presto a tenere conto delle spese in conto capitale per l'ammodernamento di un edificio o per coprire il costo della compensazione del carbonio”.

Le implicazioni per gli investitori


Molteplici le implicazioni per gli investitori qualora si registrasse un ritardo nelle operazioni di 'greening', dato che questo potrebbe gravare sui rendimenti “in una maniera molto maggiore” rispetto ai costi della transizione (operativi, assicurativi e di manutenzione negli anni a venire). Gli edifici sostenibili potrebbero inoltre portare “a risparmi medi capaci di ripagare l'investimento iniziale”, sostengono Politzer e de Sérésin.
Tuttavia, “le condizioni di liquidità odierne segnalano che le valutazioni non riflettono ancora la netta differenza tra gli edifici che sono pronti a supportare la transizione a basse emissioni di carbonio e quelli che non lo sono. Questa situazione potrebbe però non durare per sempre e i proprietari che ritarderanno gli investimenti nell'ammodernamento degli edifici potrebbero pentirsene”, concludono da Fidelity.

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